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近日，環(huán)球網(wǎng)刊登了一篇香港的報(bào)道。該報(bào)道稱，眼下的澳大利亞多個(gè)州正“鋪設(shè)紅地毯”，以吸引外國(guó)投資者。

曾幾何時(shí)，中國(guó)人能在澳大利亞、歐洲、美國(guó)以及日本等海外國(guó)家買房，是一種身份的象征。但由于受到距離、政策、文化、時(shí)差等方面的限制，國(guó)內(nèi)很多人只能把買房交給中介去操作。

繼親歷丨我在海外買房：16萬買不起愛馬仕，我卻在日本買了房之后，本期聚焦三位海外房地產(chǎn)中介：他們當(dāng)中有人在澳大利亞定居了二十余年，經(jīng)歷了澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)從高潮到低谷的全部時(shí)刻，也有人專門聚焦東南亞國(guó)家的房產(chǎn)，不光充當(dāng)中介的角色，自己也親自下海買房，總結(jié)了一套套理論和經(jīng)驗(yàn)……以下是他們的真實(shí)經(jīng)歷：

口述人：Richard

人物檔案：2010年開始在澳大利亞做房地產(chǎn)中介

2015年之后到澳大利亞買房的中國(guó)人基本都在虧著

來澳大利亞投資房地產(chǎn)的中國(guó)人，主要是分三個(gè)階段。2010年之前來澳大利亞投資的人，一般來說都跟澳大利亞有直接的關(guān)聯(lián)，比如他們的孩子在澳大利亞讀書，他們有一些投資的心理，但同時(shí)也有剛性需求。

2010年到2015年，隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，國(guó)內(nèi)的中產(chǎn)階級(jí)把眼光放到了球，澳大利亞也被他們關(guān)注到了。那個(gè)時(shí)候澳大利亞的房?jī)r(jià)相對(duì)說比較便宜，有一些人通過專業(yè)人士的幫助，來澳大利亞這投資。

2015年-2018年，國(guó)內(nèi)來澳大利亞買房的人形成了一股潮流。這期間澳大利亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；钴S，悉尼的很多樓盤幾乎翻了一倍。

中國(guó)投資者看漲不看跌，所以很多投資者一涌而上。他們?cè)谫I房子的時(shí)候，可能從來沒有來過澳大利亞，或者從來沒有了解過這方面的專業(yè)知識(shí)，*依靠中介在操作。

澳大利亞國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，在這段時(shí)間過程當(dāng)中，中國(guó)的投資者數(shù)量排，超過了美國(guó)和英國(guó)，每年交易量一般都在15000套到2萬套之間。

但到了2018年，澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)開始調(diào)整，房?jī)r(jià)有5%到10%的下跌。

提到澳大利亞買房的騙局，我覺得可以從兩個(gè)方向來理解。一個(gè)是確實(shí)有人在騙你，從位置到房型，前期所有的宣傳都是假的，這就是騙。這個(gè)現(xiàn)象不能說沒有，但是比較少，

另外一個(gè)騙局，更嚴(yán)格來說，應(yīng)該叫做偷換概念。比如現(xiàn)在在北京，中介推薦給你一個(gè)北京二環(huán)的房子，兩室兩廳，然后告訴你，這個(gè)房子可以以北京均價(jià)的三分之一買到，你會(huì)不會(huì)動(dòng)心？

相信很多人都會(huì)動(dòng)心，但這里面實(shí)際上就是偷換概念。因?yàn)樵诎拇罄麃?，尤其是悉尼和墨爾本，本地的主流人群居住的?xí)慣，和國(guó)內(nèi)非常不同。很少有人居住在市中心，或者是我們講的“二環(huán)”，大家一般來說都比較喜歡住在離市中心開車30分鐘到60分鐘之間的距離。

這種在市中心附近的房子，增值回報(bào)取決于未來誰來接手這套房子。很遺憾，本地的人很難會(huì)來接盤這種房子。如果你這個(gè)房子買在我們國(guó)內(nèi)理解的郊區(qū)，還是一個(gè)聯(lián)排別墅，或者是獨(dú)棟別墅，但是這個(gè)房子未來有很大的漲幅，因?yàn)閯傂孕枨蟾唷?/p>

還有大學(xué)城附近的房子，澳大利亞大學(xué)所在的位置都在市中心附近，這個(gè)就又回到剛才講的了，大學(xué)城就是在市中心，可能只是留學(xué)生喜歡，但是本地人就不喜歡了。

這就是我所說的偷換概念，用“市中心”這個(gè)概念跟國(guó)內(nèi)投資者宣傳，在悉尼是這樣的，在墨爾本也是一樣的，在其他的布里斯班、 海岸這些中小城市更是如此。

澳大利亞買房也都是通過租金和增值實(shí)現(xiàn)回報(bào)，如果能找到一個(gè)平衡的話，我們叫做15定律，即當(dāng)你賣掉這個(gè)房子之后，計(jì)算一下，平均每年你有5%的租金回報(bào)，和10%的房產(chǎn)回報(bào)，就是增值回報(bào)，這是一個(gè)的結(jié)果。

但是現(xiàn)在很明顯，在悉尼、墨爾本，這個(gè)結(jié)果是很難實(shí)現(xiàn)的。尤其是悉尼，如果時(shí)光能倒流，到2012年這個(gè)比例是可以實(shí)現(xiàn)的。但是去年全年，悉尼的出租回報(bào)率就是在3%左右，就意味著可能房東要賠錢來養(yǎng)。

因?yàn)槟愕姆孔佑懈鞣N成本，比如說按揭成本，比如說出租管理過程當(dāng)中的一些維修成本， 3%的租金回報(bào)率都是沒有辦法來覆蓋的，房東可能就要貼錢。貼得多或者少取決于你當(dāng)時(shí)買的房子的性質(zhì)是什么，如果你買的是一個(gè)比較的公寓，可能你要貼的錢稍微多一點(diǎn)。

公寓的副成本非常高，比如物業(yè)管理費(fèi)，以及游泳池、健身房這些比較端的公寓維護(hù)成本特別貴，這樣一算的話，說白了就是虧錢的，你只有可能期待的增值匯報(bào)，但是市中心公寓的增值回報(bào)恰恰也是整個(gè)房產(chǎn)里面回報(bào)率差的。

在2015年到2018年這段時(shí)間，涌入到澳大利亞房產(chǎn)購買了大量全新公寓的中國(guó)投資者，他們現(xiàn)在都在非常難受地忍受著虧錢狀態(tài)很多人要不然就是忍痛割愛，虧錢也要賣掉，因?yàn)樗?短期之內(nèi)每個(gè)月都要往里面貼錢，是無底洞，不知道什么時(shí)候是個(gè)頭，再加上疫情的原因，他承*。

本地會(huì)有一些增值回報(bào)非?？捎^的房子，有可能要超過10%，這類房子就特別值得投資和持有。但是問題來了，這種類型的房子也恰恰是本地投資者熱衷投資的房子。

一般來講，這種類型的房子輪不到海外投資者來買。比如說我是做房產(chǎn)的，我現(xiàn)在有這個(gè)項(xiàng)目，我可以把這個(gè)項(xiàng)目很輕松掛個(gè)廣告就在本地賣出去，我何必大老遠(yuǎn)飛到中國(guó)去宣傳，去賣給中國(guó)的投資人。